Konya yatırım danışmanlığı, alıcıya yalnız ilan listesi sunmak değildir. Sağlıklı bir karar için taşınmazın hukuki durumu, fiziksel özellikleri, karşılaştırılabilir emsalleri, kullanım amacı, gelir üretme kapasitesi ve çıkış senaryosu tek bir değer analizi dosyasında birleştirilmelidir.
NO23 Realty Editoryal Ekibi tarafından hazırlanan bu rehber, konut, ofis ve ticari gayrimenkul kararlarında kullanılabilecek dosya yapısını açıklar.
Değer analizi dosyası hangi soruya cevap verir?
Dosyanın amacı yalnız “bu taşınmaz kaç lira?” sorusuna yanıt vermek değildir. Asıl amaç; istenen bedelin hangi verilere dayandığını, alternatiflerle nasıl karşılaştırıldığını, kullanım ve gelir senaryolarında hangi risklerin bulunduğunu görünür hale getirmektir.
1. Taşınmaz kimliği ve hukuki kontrol
İl, ilçe, mahalle, ada-parsel, bağımsız bölüm, nitelik ve malik bilgileri güncel tapu belgesi üzerinden kontrol edilmelidir. Takyidat, yönetim planı, ruhsat, yapı kullanım durumu ve taşınmazın fiilî kullanımı gerekli belgelerle eşleştirilmelidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü resmî tapu hizmetleri için temel kaynaktır.
2. Fiziksel ve konumsal özellikler
Brüt ve net alan, kat, cephe, görünürlük, otopark, erişim, bina yaşı, kullanım durumu ve teknik nitelikler sahada doğrulanmalıdır. Konya satılık ofis değerlendirmesinde yaya ve araç erişimi, müşteri kabulü, tabela görünürlüğü ve bina yönetimi; konuttan farklı ağırlıklar taşır.
3. Emsal karşılaştırması nasıl yapılır?
Emsal tablosuna yalnız aynı bölgede görülen her ilan eklenmemelidir. Mülk türü, alan, kat, cephe, bina niteliği, kullanım durumu ve tarih bakımından gerçekten karşılaştırılabilir örnekler seçilmelidir. İlan fiyatı gerçekleşmiş satış değildir; pazarlık ve ilanda kalma etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
- Emsalin kaynak ve kontrol tarihi
- Brüt ve mümkünse net metrekare
- Toplam fiyat ve birim fiyat
- Taşınmazı farklılaştıran olumlu ve olumsuz özellikler
- Doğrulanmış satış mı, ilan mı olduğu
4. Gelir yaklaşımı ne zaman kullanılır?
Konya ticari gayrimenkul analizinde mevcut veya ulaşılabilir kira geliri, boşluk süresi, aidat, bakım, vergi ve yönetim giderleri birlikte ele alınır. Brüt kira çarpanı tek başına yeterli değildir; net işletme geliri ve sürdürülebilir kullanım talebi ayrıca incelenmelidir.
Hesaplama mantığını görmek için gayrimenkulde amortisman rehberini inceleyebilirsiniz.
5. Maliyet yaklaşımı hangi durumda destekleyicidir?
Yeni veya özel nitelikli yapılarda arsa payı, yapı maliyeti, yıpranma ve tamamlanma giderleri destekleyici bir bakış sunabilir. Ancak maliyet, piyasanın aynı bedeli kabul edeceğini kanıtlamaz. Bu nedenle emsal ve gelir yaklaşımıyla birlikte okunmalıdır.
6. Kullanım ve çıkış senaryosu neden eklenmeli?
Alıcı kendi kullanımı, kiralama, yeniden satış veya iş yeri işletmesi gibi amacı açıkça tanımlamalıdır. Her senaryoda gerekli süre, nakit ihtiyacı, işletme yükü ve satış kabiliyeti farklıdır. Konya gayrimenkul danışmanlığı bu senaryoları müşterinin hedefiyle eşleştirmelidir.
NO23 değer analizi dosyasının önerilen bölümleri
- Karar özeti ve müşteri hedefi
- Taşınmaz kimliği ve belge kontrolü
- Konum ve fiziksel özellikler
- Karşılaştırılabilir emsal tablosu
- Gelir ve toplam maliyet senaryosu
- Riskler, eksik belgeler ve doğrulanacak noktalar
- Alternatif taşınmaz karşılaştırması
- Teklif ve müzakere çerçevesi
NO23’ün kurumsal yaklaşımı için fiyatlama ve değer analizi hizmetini inceleyebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İlan fiyatı piyasa değeri midir?
Hayır. İlan fiyatı satıcının talebidir. Piyasa değeri için karşılaştırılabilir örnekler, gerçekleşmiş işlem bilgileri bulunabiliyorsa bunlar ve taşınmazın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
Tek bir metrekare fiyatı yeterli olur mu?
Hayır. Kat, cephe, net alan, bina niteliği, kullanım, lokasyon ve belge durumu aynı metrekarede farklı değer sonuçları oluşturabilir.
Değer analizi kesin satış fiyatını garanti eder mi?
Hayır. Analiz belirli bir tarih ve veri setindeki makul karar aralığını destekler. Piyasa koşulları, müzakere ve taşınmaza özgü durum sonucu değiştirebilir.
NO23 kimler için değer analizi hazırlar?
Konut, ofis, proje veya ticari gayrimenkul almayı, satmayı ya da fiyatlamayı değerlendiren bireysel ve kurumsal müşteriler için çalışır.
Konya’daki yatırım kararınızı veriyle netleştirin
Taşınmazınızı emsal, gelir, maliyet ve kullanım senaryolarıyla değerlendirmek için NO23 Realty Marketing ile iletişime geçin.
Kaynaklar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü; tapu ve Web Tapu hizmetleri.
- Sermaye Piyasası Kurulu, Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları; yetkili kuruluş çerçevesi.
Son güncelleme: 7 Eylül 2026. İçerik genel süreç rehberidir; lisanslı değerleme raporu veya yatırım tavsiyesi değildir.