Bu yazı, TÜİK Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Temmuz 2026 bültenindeki verileri karar çerçevesiyle yorumlar. Rakamlar yatırım tavsiyesi değildir; her konut, lokasyon, finansman ve kullanım senaryosu ayrıca değerlendirilmelidir.
Temmuz 2026’da konut satışları: ana görünüm
- Toplam konut satışı: 123 bin 603 adet, yıllık yüzde 17,0 düşüş.
- İlk el satış: 42 bin 529 adet, yıllık yüzde 8,6 düşüş.
- İkinci el satış: 81 bin 74 adet, yıllık yüzde 20,8 düşüş.
- İpotekli satış: 23 bin 888 adet, yıllık yüzde 23,7 artış.
- Ocak-Temmuz toplam satış: 823 bin 119 adet, yıllık yüzde 5,5 düşüş.
Bu tablo, toplam hacimdeki gerilemeye rağmen kredi kullanan alıcıların hareketinin güçlendiğine işaret eder. Yine de ipotekli satıştaki artışı tek başına fiyat yönü veya talep patlaması olarak okumak doğru değildir; faiz, kredi erişimi, peşinat kapasitesi ve bölgesel stok yapısı her segmentte farklı sonuç verir.
İlk el ve ikinci el arasındaki fark ne anlatıyor?
İlk el satışların toplam içindeki payı yüzde 34,4, ikinci el satışların payı ise yüzde 65,6 oldu. İkinci eldeki yıllık düşüşün ilk ele göre daha yüksek olması; mevcut mal sahiplerinin fiyat beklentisi, taşınma zinciri, finansman koşulları ve pazardaki bekleme davranışının birlikte değerlendirilmesini gerektirir.
Alıcı için bu ayrım, “sıfır mı ikinci el mi?” sorusundan daha geniştir. Yeni konutta teslim kapsamı, aidat, iskan, ulaşım ve projenin işletme maliyetleri; ikinci elde ise bina durumu, tapu-kayıt kontrolleri, tadilat bütçesi ve aynı lokasyondaki güncel emsaller ayrı ayrı incelenmelidir.
İpotekli satışların artışı nasıl okunmalı?
Temmuzda ipotekli satışlar yıllık yüzde 23,7 artarak 23 bin 888’e ulaştı. Bu artış, finansman kullanan alıcıların daha görünür hale geldiğini gösterebilir. Ancak toplam satışlar gerilerken yalnız krediye bağlı işlemlere bakmak eksik kalır. Doğru analiz için aylık taksit, toplam kredi maliyeti, peşinat oranı, planlanan elde tutma süresi ve alternatif nakit kullanımı birlikte hesaplanmalıdır.
Satın alma kararı öncesinde mülk bazlı nakit akışı kurmak için amortisman hesaplama aracını; lokasyon ve fiyat konumunu incelemek için ise fiyatlama ve değer analizi yaklaşımını kullanabilirsiniz.
Alıcılar için dört kontrol noktası
- Emsal: Aynı nitelikte en az üç güncel alternatifin ilan değil, mümkünse gerçekleşen işlem ve kira verisini karşılaştırın.
- Toplam maliyet: Tapu, kredi, sigorta, bakım, aidat ve ilk yıl yenileme giderlerini satış bedeline ekleyin.
- Kullanım senaryosu: Oturum, kira, ikinci konut veya ticari kullanım hedefini satın alma öncesinde netleştirin.
- Likidite: Aynı varlığın gelecekteki alıcı kitlesini, erişilebilir fiyat bandını ve satılma süresini test edin.
Satıcılar ve proje geliştiriciler için çıkarım
Hacmin zayıfladığı bir ortamda fiyatı yalnız genel endekslerle belirlemek yeterli değildir. Ürünün bulunduğu alt segment, rakip stok, finansmana uygun müşteri profili ve satış kanalı birlikte yönetilmelidir. Özellikle ikinci elde, doğru fiyat aralığı ve satışa hazır dokümantasyon; görüntülenme ile teklif arasındaki dönüşümü etkileyebilir.
NO23, proje ve portföy satışlarında fiyatlama, hedef kitle, dijital talep ve CRM takibini aynı satış sistemi içinde ele alır. Süreci değerlendirmek için NO23 Realty Marketing ile iletişime geçebilirsiniz.
